Автор:
Скубченко Олександр Володимирович

 Програма економічних реформ Президента України визначає, що головною метою реформи ЖКГ є підвищення якості житлово-комунальних послуг для всіх верств населення. А один з основоположників сучасної економічної теорії Адам Сміт довів, що саме конкуренція в умовах ринку є регулюючою силою, що визначає умови якості.

   Отже, головним завданням реформи є розвиток ринкових відносин та конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг. Розвиток же конкурентного середовища повинен відбуватись одночасно з посиленням впливу мешканців будинків на умови свого проживання та якість обслуговування житла шляхом стимулювання створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
   І якщо ОСББ повинно стати інститутом конкурентного впливу на ринок житлово-комунальних послуг, то і законодавство, що регулює відносини, пов’язані зі створенням і функціонуванням ОСББ, повинно бути дієвим і ефективним. Але – не сталося.
   Так, 13.10.2010 року Президент України видав Доручення відносно удосконалення нормативно-правової бази щодо створення і функціонування ОСББ (за № 1-1/2427).
   Результатом виконання доручення Президента України став урядовий проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ» (реєстраційний № 8474). Це притому, що Закон України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку ЖКГ на 2009-2014 роки» передбачає прийняття Закону України «Про ОСББ» в новій редакції, а не внесення змін до існуючої.
   Але ж і сам проект Закону не витримує ніякої критики. Зупинюсь лише на деяких з численних недоліків.

      1. Проектом Закону передбачено, що власники жилих та нежилих приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть спільно створити одне об’єднання.
  При цьому, відповідно до дефінітивного визначення Закону, ОСББ – це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
  Отже, учасників такої юридичної особи поєднує саме власність. Причому спільна власність, під правом на яку Цивільний кодекс України розуміє право власності двох або декількох осіб на той самий об’єкт – характерною є множинність суб’єктів та єдність об’єкта. І справа навіть не стільки в самому праві власності, скільки у відношенні до цього права різних осіб: для власників будинок – свій, для не власників – чужий.
  Тому створити одне ОСББ у двох або більше багатоквартирних будинках – цілком можливо. Але за умови об’єднання таких будинків, прибудинкових територій, елементів благоустрою, обладнання, інженерної інфраструктури – у єдиний комплекс загального майна. І таке ОСББ повинно управляти всім комплексом майна (спільні рішення, спільні кошторис і витрати, спільне утримання тощо), а не кожним будинком окремо. Бо це вже буде не об’єднання, а асоціювання.
  Але в такому випадку необхідно встановити як механізми об’єднання будинків при створенні спільного ОСББ, так і механізми приєднання будинків до вже створеного ОСББ за наявності умов для цього. А також і механізм виходу будинку з такого ОСББ за наявності бажання співвласників змінити спосіб управління своїм будинком – адже це їх виключне право.
  Однак, проект Закону не містить достатніх і завершених механізмів реалізації зазначеної норми.

     2. Проектом Закону передбачено, що прийняття рішення загальних зборів ОСББ можливе шляхом проведення письмового опитування.
  Будь яке рішення – це акт вираження волі особи. І, безумовно, з часів римського права діє принцип свободи вираження волі, за умові ясності такого вираження загалу та відповідності самої волі – волевиявленню. Однак, праву відомі, наприклад, очна і заочна форми вираження волі, але ніяк не письмове опитування.
  І знову ж таки, проект Закону не містить достатніх механізмів прийняття рішень в заочній формі. Також проект Закону не містить і механізмів створення ОСББ шляхом прийняття рішення в заочній формі, хоча це стало б в нагоді при створенні ОСББ в будинках з великою кількістю квартир.
   

  3. Проектом Закону імперативно встановлено, що ОСББ може здійснювати господарче забезпечення діяльності не господарюючого суб’єкта.
  Однак, Господарський кодекс України відносить ОСББ до суб’єктів некомерційного господарювання. Це стверджується Класифікацією інституційних секторів економіки України (КІСЕ), яка затверджена наказом Держкомстату України від 18.04.2005 року за №96 (зі змінами). КІСЕ визначає ОСББ господарською одиницею, яка здійснює некомерційне господарювання, і відносить до некомерційних організацій, що обслуговують домашні господарства (розділ S15). А відповідно до цієї Класифікації здійснюється кодування всіх об’єктів ЄДРПОУ.
  Отже, недоліків – купа, включаючи поділ земельної ділянки багатоквартирного будинку на два самостійних правових титули: землю під будинком і прибудинкову територію. І всі ці недоліки створять багато проблем для ОСББ на стадії застосування закону, якщо 21 лютого він буде прийнятий депутатами і підписаний Президентом України.
  Крім того, що законопроект може принести багато нових проблем, не вирішуючи повною мірою і належним чином вже існуючих, він також не сприятиме і розвитку ОСББ як інституту конкурентного впливу на ринок житлово-комунальних послуг. Адже діяльність ОСББ без врахування державних вимог, стандартів і норм на умовах передбаченого законопроектом самозабезпечення не може бути професійною, а тому – і конкурентною. І це є критичним недоліком: експлуатація складної інженерної споруди – багатоквартирного будинку – як заманеться, може призвести до катастрофічних наслідків.
  8 лютого комітет Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіонального розвитку розглянув цей законопроект, а за результатами розгляду його направлено до другого читання.
  Я був присутній на цьому розгляді. Перший заступник Мінрегіону О. Аліпов, доповідаючи законопроект, зазначив, що Мінрегіоном була здійснена титанічна праця при його підготуванні.
  Дійсно, перед урядом стоїть нелегке і відповідальне завдання з реалізації глобальної політичної інновації: як зміна старих, так і створення нових відносин в галузі ЖКХ. Ефективність виконання такої реалізації буде вимірюватись відношенням досягнутого результату до максимально можливого або раніше запланованого.
  Але якщо 8474 – це титанічна праця О. Аліпова і команди його державних та громадських помічників, то я оцінюю таку роботу неефективною, і не очікую позитивних змін та якісних зрушень в реформуванні ЖКХ.
 
Олександр Скубченко, віце-президент Київського центру сприяння розвитку ОСББ